7 советов при оформлении ипотечного кредита

Дата обновления: 2017-04-28 г.

7 советов при оформлении ипотечного кредита

Очень кратко:

Первый совет: разберитесь во всем сами, если следуете этому совету читайте далее...

Далее подробно...


#1 Не надейтесь на советы банковских сотрудников

Тут все просто, сотрудник банка сознательно и подсознательно нацелен сделать продажу. Если хотите оформить кредит правильно, то приготовьтесь во всем разобраться и все просчитать сами.

#2 Сравнивайте переплату во времени

Выбирая ипотечный кредит, как и другой кредит, не стоит ориентироваться только на процентную ставку - сравнивайте итоговую переплату. Более того, даже итоговую переплату сравнивайте во времени.

Вот простой пример, два банка:

  • Банк #1: процент - 17%, разовая комиссия - 5%;
  • Банк #2: процент - 20%, без разовой комиссии;

В каком банке меньше переплата?

Правильный ответ: приблизительно первые два года кредитования выгодней вторая схема, дальше – первая. Если Вы планируете досрочно погасить кредит в течение двух лет – выбирайте вторую схему.


Используйте наш сервис подбора кредита - ответ максимально наглядный и однозначный.

#3 Когда сравниваете условия, учитывайте базис*

*Базис – условное количество дней в году, которое используют банки для расчета размера ежедневного процента.

Не многие знают, но банки, оговаривая в условиях кредитования годовой процент, начисляют проценты ежедневно, и при этом не все банки, рассчитывая ежедневный процент, исходят из фактического количества дней в году.

Предположим, я хочу у Вас взять в кредит деньги на один год. Мы оговорили годовой процент – 36 %, а также оговорили, что проценты начисляются ежедневно. Для меня все понятно, через год я верну сумму кредита + 36% от этой суммы разбитые на каждый день года.

Далее предположим, что вы очень хитры и дописываете мелким шрифтом в договоре пункт о том, что при расчете суммы ежедневного процента Вы будете учитывать количество дней в году равным 360.

Таким образом, получается, что каждый день мне будет начисляться процент в размере 36%/360, а платить я его буду каждый день в течение фактического календарного года, т.е. 365 дней (если год не високосный). Получилось, что просто этот пункт в условии позволит Вам получить с меня фактически 36,5 % годовых, а не 36 %, т.к. 5 дней я буду платить сверх оговоренного условного количества дней в году.

Одно дело, если кредит на один год, а если мы говорим про ипотеку на 30 лет…

Если рассмотреть кредит в размере 300 000 грн. на 30 лет под 18 % годовых с базисом равным 360 и 365,25 (именно 365,25 среднее количество дней в году), то разница в итоговой переплате составит 26 000 грн. - достаточная причина чтобы учитывать этот нюанс.

#4 Правильно определитесь со схемой погашения

Если Вы не знаете, в чем отличие аннуитета от стандартной схемы погашения, почитайте здесь, т.к. в этом пункте речь пойдет о нюансах, а не об основах.

Стандартная схема погашения предполагает меньшую переплату по сравнению с аннуитетом, но и платежи по стандартной схеме в первой половине срока кредитования больше, чем по аннуитету.

Однако лично я советовал клиентам выбирать аннуитетный график, но платить по стандартному графику.

Дело в том, что если кредитным договором не предусмотрены штрафные санкции за досрочное погашение или резервирование, выбирая аннуитет, Вы можете вносить больше оговоренного платежа. Таким образом, подписав кредитный договор с аннуитетной схемой погашения и реально совершая платежи согласно графику по стандартной (классической) схеме погашения, итоговая переплата будет равна переплате по стандартной (классической) схеме. Разница в том, что при этом у вас будет возможность, в случае непредвиденных финансовых сложностей, определенное время вносить минимальный платеж, чего, как правило, не позволяет график стандартной схемы погашения. Подписав же изначально график стандартной схемы, Вы лишаете себя возможности такого маневра.

#5 Не игнорируйте схемы ГИУ

Если не знаете о ГИУ, почитайте здесь.

Если решили оформить ипотеку и подыскиваете схему, рекомендую в первую очередь проработать схемы совместные с ГИУ, и даже если Вы на первый взгляд не полностью подходите под стандарты ГИУ все равно стоит обратиться в подходящий банк и подать документы. Банк тоже заинтересован в продаже и, если у Вас конечно хорошая кредитная история, сотрудник банка сам подскажет, как вам поступить в рамках их процедур: учесть доход родственников, взять поручителя и т.п.

#6 Выбирая плавающую ставку, учитывайте сезонность

Плавающая ставка, как курс доллара или цены на акции, подвержена колебаниям. Как минимум, стоит ознакомиться с текущим размером ставки и тенденцией ее изменения, т.к. если значение явно на пике – возможно, стоит подождать, или выбрать другую схему.

Также история наблюдения за UIRD показывает, что можно выявить зоны, когда цена предрасположена к снижению, посмотрите на следующий график:

Сезонность UIRD12

В года, когда не было экономических потрясений, минимальное значение UIRD приходится на июнь-июль, т.к. спрос на кредиты в этот период наименьший. Это и есть самое приемлемое время оформлять кредит с плавающей ставкой, желательно с пересмотром раз в год, именно в этот период.

#7 Узнайте отзывы о банке от бывших заемщиков

Узнайте о банке, не прибегал ли он в прошлом к необоснованным повышениям ставок по кредитам с фиксированной процентной ставкой, или как он действует в случае возникновения у клиента временных финансовых сложностей. Для этого достаточно загуглить <название банка> + отзывы клиентов.

Удачи!



Узнать о новых публикациях Вы можете подписавшись на страницу candb.com.ua в Google+, Facebook или В контакте.

Рекомендуем:
Об одностороннем расторжении кредитного договора банком